Blog

Frecuentemente tenemos charlas con personas respecto a la situación inmobiliaria de Panamá, particularmente enfocado en el sector de apartamentos en la ciudad que es donde está la percepción de que hay una inmensa sobre oferta que parece evidenciarse por la omnipresencia de grúas y construcciones en la ciudad.

Ante estos comentarios mi respuesta es que efectivamente la percepción es correcta, pero que la sobreoferta no viene dada por sobre producción sino por una caída importante en el volumen de ventas. Esto se debe enmarcar en un entendimiento de que la construcción de una torre residencial toma entre tres y cinco años desde el proceso de diseño, preventa y construcción hasta la entrega, por lo que cuando el sector decide detener la inversión hay un inventario en proceso que sigue inyectando apartamentos al mercado y tienen que pasar varios años hasta que finalmente se puede observar el freno a la inversión.

Utilizando como base las cifras de la galería inmobiliaria podemos observar que el pico de mercado se dio aproximadamente a mediados del año 2016, en un momento donde había aproximadamente 13,000 apartamentos a la venta y el mercado tenía ventas anuales de un poco menos de 6,000 unidades. Bajo estas condiciones, las señales que obtienen los promotores inmobiliarios es que deben invertir dado que el inventario actual a ese ritmo podría ser colocado en poco más de dos años y si toma tres a cinco años la ejecución de un proyecto se podría anticipar escases.

La data muestra como el inventario continúo creciendo, hasta alcanzar cifras superiores a los 18,000 apartamentos disponibles en la ciudad mientras que el ritmo de ventas fue cayendo consistentemente de las 6,000 unidades anuales en junio de 2016 hasta un volumen de un poco más de 3,000 unidades anuales en junio de 2019. El efecto neto de la venta del inventario en proceso, el retiro de proyectos que no se construyeron y las ventas logradas hizo que el inventario pasara de aproximadamente 13,000 apartamentos en junio de 2016 a aproximadamente 15,000 apartamentos en junio de 2019, un aumento material pero que no explica la situación actual.

El principal reto del sector es la reducción a la mitad del volumen de ventas, si la rotación del inventario paso de 2.2 años en junio de 2016 a 4.7 años en junio de 2017, la explicación esta principalmente dada por la caída en ventas. En un caso hipotético, si se hubiera mantenido el volumen de ventas con los inventarios actuales la rotación sería de apenas 2.6 años.

¿Dónde estamos hoy día? El mercado está dando señales positivas, el volumen de apartamentos ya está por debajo de las 15,000 unidades y las ventas del último semestre corrido apuntan a una mejoría de 7% en el volumen de ventas que si se logra sostener significaría un cambio de tendencia por primera vez en tres años.

Si miramos el estado del inventario actual se pueden llegar a conclusiones importantes. La primera es que más del 40% del inventario actual está en pre venta, o sea que producto en obra y terminado son menos de 9,000 unidades, lo que es alentador; sin embargo aproximadamente 3,000 de estas unidades están terminadas.

Aunque es difícil obtener la data histórica por estado de obra, pensamos que es razonable asumir que esta es la cantidad más alta de inventario terminado que ha habido en el mercado en la historia, lo que a su vez puede estar agravado por inventario vendido y desocupado en manos de inversionistas que no está incluido en la información de mercado cuya fuente son los inventarios de los promotores.

Esta situación ha causado que mucho del inventario se esté destinando al mercado de alquileres, lo que ha reducido los montos de alquileres por el aumento de la oferta y adicionalmente ha obligado a promotores a vender unidades a costo o inclusive por debajo de costo para poder hacer frente a sus obligaciones financieras.

¿Qué significa esto para los clientes? Estamos claramente en un “buyers market” donde tanto promotores como instituciones financieras están hacienda ofertas muy atractivas. Esto es una ventana de oportunidad para los compradores que permanecerá abierta en la medida que se va depurando el inventario, cada segmento de mercado, cada ubicación, cada proyecto, cada promotor, tiene sus condiciones particulares por lo que hay una tendencia general pero las oportunidades son específicas. Adicionalmente, los costos de los terrenos no han bajado de forma material, los proyectos actuales se construyeron con costos de materias primas atractivas (combustible, hierro, etc), el costo de la mano de obra tiene una ruta de aumento clara y la entrada del nuevo reglamente estructural son todas consideraciones que apuntan a que a mediano plazo los costos de construcción continuarán aumentando.

Mi consejo a los que están interesados en adquirir una propiedad es que salgan a buscar y que aprovechen este momento, las condiciones están dadas para que hagan un excelente negocio.

Nota: se utilizo información de Galería Inmobiliaria al cierre de Octubre de 2019, se tomo como un polígono que incluye toda la ciudad de Panamá desde el Puente de las Americas hasta el Aeropuerto de Tocumen y se consideraron solamente apartamentos.